Vender un piso heredado

Pasos para vender un piso o casa heredada

¿Has heredado un piso y necesitas venderlo? En este artículo te damos las claves para vender un piso o casa heredado.

En PIA Advisors somos especialistas en el asesoramiento en la venta de inmuebles heredados en Barcelona.

El motivo más común por el cual puedes tener la necesidad de vender una casa que has podido heredar es el que está relacionado con los gastos de herencia: Los honorarios de notario, los gastos de registro y los impuestos sobre el patrimonio cuestan una fortuna que puede obtener vendiendo su casa.

Querer disponer de dinero líquido antes que poseer una propiedad, así podrás invertirlo en algunos productos financieros y aumentar tus ingresos regulares.

Requisitos para vender un piso heredado

  • Recopilar documentos 
  • Aceptar la herencia frente a un notario
  • Pagar los impuestos de herencia
  • Inscribir la propiedad en el registro
  • Poner la casa a la venta 
  • Liquidar impuestos de venta
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Documentos para la herencia de la vivienda

Para la venta de un piso heredado, primero se deberá aceptar la herencia, es por ello que reunir los siguientes documentos es muy importante:

Certificado de defunción

  • Es gratuito
  • Se pide en el Registro Civil del lugar donde falleció esa persona
  • Suele tardar entre 2 o 15 días, depende del Registro Civil
  • Los requisitos son los siguientes, conocer el nombre, apellido y DNI de la persona que ha fallecido

Asimismo, podrán solicitarle el número de registro de defunción y número de folio

Certificado de últimas voluntades

  • Es el documento que acredita la herencia que se ha dejado y donde
  • El precio de la tasa es de 3,82 euros
  • Se pide en la gerencia territorial DOJ en persona o en línea
  • Suele tardar unos 10 días hábiles y se debe solicitar 15 días después del fallecimiento
  • También se debe completar el modelo 790, pagar la tasa y presentar el certificado de defunción original

Copia autorizada del testamento (si corresponde)

  • Las tarifas dependen de la cantidad de páginas del testamento original y su antigüedad
  • Se pide en un notario autorizado
  • Este documento no suele tardar más de una semana en llegar
  • Debe presentar certificado de defunción y última voluntad
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Aceptar la herencia

Hay ciertos pasos que debes seguir antes de aceptar la herencia:

Si existe testamento

  • Inventario de deudas y bienes del fallecido: Datos de viviendas, saldo de cuentas bancarias, vehículos, seguro de vida y deudas. 
  • Firmar la escritura o cuaderno particional: Se deben recoger datos del fallecido y los herederos, el inventario y reparto de bienes, según los estipulado en el testamento

Si no existe testamento

  • Será necesario que la persona responsable determine quiénes son los herederos ante la ley.

Debes probar el parentesco aportando algunos documentos, como libros de familia, partidas de nacimiento y partidas de matrimonio. Más adelante deberás firmar ante notario: 

  • Ley de declaración de herederos.

Se deben presentar dos testigos del fallecido que declaran que no consta la existencia de herederos externos

  • Suele costar entre 250 y 300 euros (más IVA) Aunque depende del número de herederos y grupo hereditario
  • Transcurren 20 días hábiles desde que se firma en notaría, hasta que el notario declara quienes son los herederos

Heredar una escritura dividida o un cuaderno dividido

  • El notario debe contar los bienes del difunto
  • Además debe preparar una escritura de división que incluya todos los datos sobre los herederos y la correspondiente distribución proporcional de bienes

Cómo distribuir los derechos de herencia de unidades que una de las partes no está dispuesta a distribuir

Si el heredero no quiere aceptar la herencia, es posible que otra persona acuda al notario para que le envíe un acta de notificación. Una vez que el heredero correspondiente recibe la letra, tiene 30 días naturales para decir si acepta parte de su vivienda o la abandona. Si no responde dentro de este período, el valor predeterminado es aceptar la versión anterior. Además, si el heredero no quiere participar en la herencia, puede aceptar y vender sus derechos de herencia a un tercero antes de que se produzca la distribución de los bienes.

Impuesto de herencia

Al heredar una vivienda hay unos impuestos que debes pagar y estos son: 

Sucesiones y donaciones y plusvalías municipales

Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

No resulta obligatoria la inscripción de vivienda heredada en el Registro de Propiedad, pero sí muy recomendable para vender

Vender la casa heredada

Una vez la propiedad está registrada, puedes empezar con el trámite de la venta sin compromiso, por eso es bueno que busques el consejo de un experto en bienes raíces

Impuestos sobre la venta de una unidad de herencia

Hay 2 impuestos que se deben pagar por la casa heredada: El IRPF y la plusvalía municipal. Una herencia de varios hermanos, se pagará de manera proporcional en función de la parte de cada heredero. Asimismo, debes tener en cuenta que el valor de la vivienda adquirida se considera el valor declarado en los impuestos de sucesiones y donaciones a la hora de calcular el IRPF

Hay que esperar un tiempo para vender la casa heredada

Los que hayan obtenido una vivienda heredada después del 3 de septiembre de 2021, no tienen por qué esperar a vender.

Vender una casa si uno de los herederos se opone

Existen tres formas de vender cuando ocurre el problema de que uno de los herederos se oponga a ello:

La eliminación de los condominios, la venta de la copropiedad y la división de la copropiedad. Todas ellas siguen implicando demoras a la hora de vender. Por eso es recomendable llegar a un acuerdo con otros herederos antes de la venta de la vivienda, los profesionales inmobiliarios pueden ayudarte.

Qué sucede si el único bien heredado es una sola casa

Cada hermano de los que formen parte de la herencia tendría una cuota abstracta, un porcentaje de esa vivienda dado que es una mercancía indivisible, es imposible especificar las partes exactas de la misma.

Uno de los hermanos puede vender la totalidad de la vivienda

Definitivamente no podria ya que necesita el consentimiento de las otras partes para realizar la venta

Puede uno de los hermanos vender su participación integral en la casa

En este caso la respuesta es que cualquiera podía vender su parte de la propiedad.

Por otra parte, los hermanos tendrán derecho de preferencia en apropiarse esta participación de la vivienda, es decir todos o parte de los coherederos pueden comprar por subrogación para compensar el precio de compra.

Los coherederos tienen un plazo de 1 mes de subrogación, desde el momento en que saben vender a extraños.

Se puede negar un hermano a vender la parte de la vivienda que le pertoca

Ninguno de los herederos está obligado a vender su parte, el resto de propietarios de la propiedad tampoco están obligados a mantenerse, además cualquiera puede pedir su división.

Cómo solucionar un conflicto de intereses

  • El hermano que decide conservar su parte de la herencia compre la participación de los demás
  • En el caso que no contener el capital suficiente o simplemente no desea comprar la parte de los demás, es mejor que la vivienda se venda y se reparta el dinero de la misma 
  • Acudir a un mediador para llegar a una solución que se adapte a los intereses de todos

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