Comprar una piso para alquilar. ¿Es rentable?

La compra de una vivienda para luego alquilarla es un tipo de inversión muy común, pero no libre de riesgos.

Antes de empezar con esta inversión, debes conocer el mercado para evitar errores.

Distintos tipos de alquileres:

Alquiler convencional

Adquieres un piso o una casa, la reparas o restauras (en función de su estado) pensando en los futuros arrendatarios.

El más escogido por sus ventajas:

  • Encuentra fácilmente apartamentos y casas a precios de mercado.
  •  Los ingresos son duraderos.
  • Gran número de solicitudes (dependiendo de la región).
  • Posibilidad de acordar un seguro de insolvencia.
  • Sustento módico.

Algunas desventajas:

  • Peligro de insolvencia
  • Gran rivalidad
  • Dificultad para mostrar la propiedad a compradores cuando está ocupada.

Alquiler vacacional

Esta es una elección muy atrayente si inviertes en una gran ciudad o destino turístico.

Este patrón es más frecuente entre los inversores experimentados:

Sus ventajas: 

  • La rentabilidad es supremo al leasing tradicional.
  • Debido al corto período de contrato, puede ser dueño de la casa cuando la necesite.
  • En la pluralidad de los casos, un inmueble con permiso turístico tiene un mayor valor de mercado, lo que puede beneficiarte si decides venderlo más adelante.

Sus desventajas:

  • Sostenimiento en proceso. Las viviendas destinadas a turistas deben estar en grandes condiciones.
  • Tramitar un inmueble turístico significa encargarse de la comercialización, alojar a los invitados y prestar todos los servicios que desees añadir. 

Afortunadamente, puedes acordar con una empresa que se especialice en esto. Al medir la rentabilidad, no olvide incluirla en su cuenta de gastos.

Cambio de uso y alquiler

Si es posible, buscará un lugar en un área no mercantil y lo convertirá en un hogar lícito y lo alquilará.

Esta es una opción muy cautivadora ya que logras comprar menos.

Sus ventajas: 

  • Precio de adquisición de propiedad más barato
  • En ciertas áreas, la oferta de viviendas en venta es  mayor que la oferta de viviendas
  • Mayor beneficio

Sus desventajas: 

  • Normalmente no es factible el cambio de uso en una propiedad que es un título municipal.
  • Los proyectos de remodelación suelen ser más largos que las renovaciones del hogar.
  • La banca suele ofrecer hasta el 60% del valor de tasación por la adquisición de una vivienda, y en un inmueble es posible llegar hasta el 80%. Como inversor, debe disponer de más recursos para afrontar la compra.

Ventajas de invertir en una vivienda

  • Los salarios en España han ocasionado que el alquiler de una vivienda sea la mejor opción. Los jóvenes de hoy en día consideran que la renta de una vivienda es más beneficiosa que la compra de una vivienda y con ello la hipoteca.
  • Los que más saben dentro del sector aseguran que ahora mismo es el mejor momento. En partes de alta demanda, las casas previamente informadas se pueden alquilar por días o hasta por horas.
  • Una vivienda alquilada, suele generar dinero mensual. Si no hay ningún inconveniente recibirás una cantidad de dinero cada mes.
  • En casas de más de 150 metros cuadrados el beneficio es mayor. Por debajo de los 150 metros cuadrados la solicitud por la vivienda es menor y por lo tanto no suele haber tanto beneficio.

Inconvenientes de invertir en una vivienda

  • Normalmente se suele tardar un tiempo en recuperar la inversión antes de ver el beneficio.
  • Hay posibilidades de que el alquiler del piso vaya deprisa. Cuando la vivienda no está alquilada, entre otras cosas supone una ausencia de los ingresos, por otra parte también resulta una pérdida monetaria y debes seguir pagando gastos.

Cómo contar el beneficio de la renta

El beneficio de la renta en una vivienda suele depender del valor de la misma, la ubicación es otro gran punto.

Calcular el beneficio real de una renta puede llegar a ser una odisea, sin embargo es posible gracias a una fórmula muy simple:

100 x (ingreso_de_alquiler_anual – costos_de_mantenimiento) / (valor_de_la_propiedad)

Si disponemos de una vivienda valorada en 200.000€ y los gastos de sustento (IBI, comunidad, etc.) son de 750€ al año, y lo alquilamos por 800€ al mes (9.600€ al año), nuestra rentabilidad es del 4,43% por año.

100 x (9600 – 750) / 200 000 = 4,43 %

Conclusión

Está claro que esta es una actividad que precisa un conocimiento previo antes de adentrarse. Aunque esta guía pueda serte de ayuda en el proceso, cada mercado es distinto y con ello también lo son sus normas.

En Pia Advisors podemos ayudarte. Conocemos al detalle el mercado inmobiliario de Barcelona y te podemos guiar en el proceso de la inversión en un piso para posteriormente alquilarlo.


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¿Dónde es más rentable comprar una vivienda para ponerla en alquiler?
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¿Dónde conviene invertir en propiedades en España?

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¿Cuál es una buena rentabilidad en un alquiler?

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¿Qué pasará con el precio de la vivienda en 2022?

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10 Claves para realizar una inversión en vivienda en Barcelona exitosa

  • Una planificación previa y estudio de la revaloración de una futura venta de vivienda
  • Que el presupuesto no exceda más de un 40% del salario neto
  • Saber que hipoteca nos interesa
  • Factores fiscales que debemos desgravar
  • Cálculo de los gastos de vivienda
  • Vivienda nueva, reformada o para reformar
  • Los gastos extraordinarios
  • Estudiar el mercado
  • La importancia de la zona y demanda
  • Aprovechar las gangas

Compra y alquiler renta fija mensual entre el 3,8 y el 5,2%

Lo más general hoy en día es la adquisición de un inmueble para su posterior alquiler. Según el Banco de España, la rentabilidad bruta anual (alquiler más variación de precio) de la vivienda en 2020 fue del 5,2%, frente al 7,4% de 2019 y el 10,6% de 2018.

Específicamente, los rendimientos brutos de alquiler fueron del 3,7 por ciento, por debajo del 3,8 por ciento del año pasado y del 4 por ciento hace dos años. A pesar de estos descensos, la vivienda sigue siendo un activo y puede seguir obteniendo beneficios del alquiler, especialmente en las grandes ciudades o áreas con economías sólidas.

Compra y venta: Rentabilidad media entre el 15% y el 20% si se reforma

Aunque es posible la adquisición de un inmueble para la posterior inversión, lo más habitual suele ser comprar la vivienda, reformarla y venderla. En este sentido, la industria estima que la rentabilidad media de una operación de este tipo se sitúa entre un 15% y un 20%, o incluso un 30% en el caso de inmuebles muy antiguos.

Esto ha hecho que incremente la compra de pisos en mal estado para posteriormente venderlos una vez reformados, se ha convertido en algo de mucho interés. Ahora todavía más teniendo en cuenta las excelentes oportunidades de compra que se presentan en el sector inmobiliario.

Ventajas de cada una de las opciones

Ventajas de la operación de compra-venta en Barcelona:

No son necesarias grandes rehabilitaciones para la obtención de beneficios. Reparar daños menores o pintar la casa ayudará a aumentar el valor de la propiedad. Sin embargo, existen algunas acciones que pueden ayudar a revaluar las propiedades en mayor medida y lograr una mayor rentabilidad.

Más capacidad de negociación en compra. La adquisición de un inmueble anticuado o en mal estado va a dar un poder de negociación mayor en el momento de la adquisición.

Rapidez y volumen de demanda. El mercado de segunda mano es cada vez más amplio, aún así las ofertas de viviendas ya usadas pero reformadas y en excelentes condiciones para entrar a vivir, en las grandes ciudades escasea, es por eso que encontrar un comprador es más fácil.

Posibilidad de incrementar el precio de venta en una zona céntrica. Dado que la demanda de un inmueble reformado es mayor y todavía más si se encuentra en el centro, habrá la posibilidad de adjuntar un valor añadido al precio final.

Beneficios percibidos a corto plazo. Vender el inmueble una vez reformado, permitirá recuperar lo que se ha invertido a corto o medio plazo.

Cómo se calcula la rentabilidad en una operación de compra-venta

En este caso, debe calcular el precio al que se puede vender la propiedad y restar los costos de transacción y el impuesto a las ganancias de capital.

Si divides esta cantidad por la inversión inicial (costes de adquisición y reforma) y la multiplicas por 100, obtenemos el porcentaje de beneficio.

Ventajas de la operación de compra-alquiler:

La situación económica actual es la principal razón por la cual el alquiler es el principal protagonista, la compra se ha vuelto algo imposible hoy en día para muchos españoles.

Los ingresos mensuales regulares. Si se encuentra un inquilino que paga estrictamente el alquiler, se proporcionará una cantidad mensual garantizada. La desventaja es que el dinero invertido en la compra tarda años en recuperarse.

Alquilar un piso o casa, suele ser un proceso más rápido que la propia compra, por lo que te podemos asegurar que encontrar inquilinos no será un problema.

Al alquilar, tiene derecho a una deducción del 60% de sus ingresos brutos.

Cómo se calcula la rentabilidad en Compra-Alquiler:

Debes calcular la renta anual esperada y entonces descontar gastos de mantenimiento de la vivienda (fugas, cuota de comunidad, IBI o tasa basura).

El resultado de la operación se divide entre la inversión inicial (compra del inmueble, impuestos, gastos de operación…) Se multiplica por 100.i

Razones para invertir en vivienda en Barcelona

1. Los rendimientos de las inversiones en España se han recuperado rápidamente. 

 El precio medio de los inmuebles españoles aumentó un 3,3% en 2022 respecto a 2021. Es una clara señal de la recuperación del mercado inmobiliario después de la caída en los primeros meses de la pandemia de COVID-19.

Los datos para invertir en Barcelona son muy prometedores, con el mercado inmobiliario español recuperándose con fuerza tras la pandemia del COVID-19.

2. Las inversiones de propiedades en Cataluña ofrecen una mayor rentabilidad en el alquiler de España.

Actualmente, las inversiones sobre propiedades de alquiler no ofrecen rendimientos tan altos como propiedades de venta.

España ha logrado una rentabilidad histórica en alquiler en 2020, y Cataluña es el mejor lugar de España para invertir en inmuebles en alquiler, a juzgar por las estadísticas de las comunidades autónomas.

Si lo que buscas en invertir en una propiedad en Barcelona, deberás tener en cuenta los siguientes factores:

–       Inversión inmobiliaria total: precio de compra, gastos notariales, reformas, impuestos, etc.

–       Gastos anuales: gastos de comunidad, seguros. Impuesto sobre bienes inmuebles, etc.

–       Renta anual de alquiler: renta mensual de alquiler x12.

3. El mercado de propiedades de Barcelona es superior que al de Madrid.

El crecimiento de los precios de alquiler en Barcelona está superando muy rápido al de Madrid en comparación con el año pasado. En Barcelona han incrementado un 13,5%, mientras que en Madrid han crecido un 4,7%.

4. Los precios de alquiler en Barcelona son los mejores de Europa.

Barcelona, con el noveno lugar, se posiciona entre las ciudades con los precios de alquiler más caros entre las ciudades europeas.

Las áreas inmobiliarias de primer nivel en la ciudad tienden a generar menos rendimiento, por eso los inversores se sienten más a gusto y cómodos, con un rendimiento de alquiler más bajo y seguro, que sería con los otros barrios donde es más económicamente vivir.

5. Barcelona, la ciudad donde hay más calidad de vida.

La calidad de vida que ofrece Barcelona es increíble. Tanto culturalmente, la sanidad, la gastronomía y también en el aspecto de negocios, que cada vez son más los inversores extranjeros que quieren vivir aquí. Es la ciudad con mejores condiciones en cuanto a desarrollo para emprendimientos y negocios que podrás encontrar. 

6. ¡No esperes más e invierte ya!

Consulta todos los puntos, decide en qué tipo de vivienda quieres invertir, si es un piso o un edificio, y es muy importante decidir el distrito en el que invertirás para generar muy buenos rendimientos.

Además, tienes que decidir por cuánto comprarás esa vivienda, pero ten cuidado de no invertir más del 40% de tu salario neto mensual. Ya que compras, también debes vender, si estás interesado en alquilar, comienza con un precio bajo, luego, si el mercado se incrementa, sube tu precio y obtendrá más ganancias. Si tu objetivo es vender, tal vez puedes esperar un tiempo hasta que el piso se revalorice lo suficiente como para obtener una muy buena ganancia y sacar el máximo rendimiento.

Formulario de contacto

Como apoyo, reformar el piso si es necesario. Se debe hacer un estudio para determinar si podrá aumentar el precio de su casa obteniendo más ganancias.

Al final, como ya hemos dicho, el momento para invertir en Barcelona es el mejor.

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